マンションの査定価格ってどうやって決めているの?

マンションの査定価格はどのような基準で決めているのか? - マンションの査定価格ってどうやって決めているの?

マンションの査定価格ってどうやって決めているの?

マンションなど不動産を売却しようと決めたときに、一番気になることと言えばやはり「査定価格」ですよね。
ここではあなたの大事な不動産の価格がどうやって決められていくかを紹介します。

基本的な査定算出方法とは?

一般的に不動産の価格を決める時に使用されているのは「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3つと言われています。まずはこの3つの用語の簡単な説明をしていきます。

「原価法」とは?

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原価法とは簡単に言うと現在同じ物件を立て直す場合にどれくらいの費用がかかるのかを、現時点での資材などの材料費、人件費で換算し産出する方法のことです。
クルマを例にすると10年落ちのクルマを原価法で計算するなら、同じクルマの部品を書いた以降から探し組み立てたときに今どれくらいの費用が必要かということです。10年前と比べると中古部品を多く使うわけですから、新車よりも価格は安くなります。その費用こそが原価法の査定価格なのです。

「収益還元法」とは?

収益還元法とはあなたの物件を賃貸として貸し出した場合にどれくらいの利益が出るかを算出する計算方法です。
クルマを例にするとレンタカー行をイメージすると分かりやすいです。10年落ちのクルマを買い取りレンタカーなどで貸し出しても数年で寿命が来て動かなくなってしまいますが、3年落ちのクルマならそこから貸し出しても十分元が取れるくらい稼げます。
このように貸し出しをしたときに十分に利益が出る物件は価格が高く査定されるのです。

「取引事例比較法」とは?

これは一番分かりやすいですね。過去に似たような物件がいくらで売却されたかを参考にして査定価格を計算すると言う方法です。同じマンションの違う部屋がいくらで売却されたのか?徒歩10分で同じ築年数、そして同じような間取りの家がいくらで取引されたかを参考にします。
査定をする不動産業者によってどの査定方法で算出するかは違います、しかしマンションの場合は「取引事例比較法」が広く一般的に使用されています。

マンション価格査定の時に気をつけたいこと

マンションの価格査定のとき、取引事例比較法がよく使われています。私たちにも算出方法が分かりやすく、査定時間も短く済みます。しかし注意が必要な点がいくつかあるので、頭の中にしっかり入れておきましょう。

・取引事例が極端に少ないとき

取引事例比較法は過去の取引委事例を参考にしますが、これが極端に少ない場合は注意が必要です。事例数が多ければ多いほど信頼できる方法なので、事例数が少ない場合は正確な査定は出来ないと思ったほうがいいです。

・参考物件が急いで売ったケースに注意

同じマンションでも半年前に3000万円で売却されたのに、1ヶ月前では2500万円で売却されたとします。半年の間に500万円も価格が下落することは普通なかなかありません。しかしワタシタチはこの価格の下落の理由をはっきり知ることは出来ません。もしかすると売主が売り急いでいた可能性もあるからです。少しでも早く売りたい場合、価格が下落することがよくあります。

・最新の取引が数年前の場合

不動産の価格は常に変動しています。わずか2,3年で価格が大きく変わることはよくあります。参考にする取引事例が2年以上前に場合、不動産の価値が現状と比べてかなりずれている場合がよくあります。この場合、信憑性が高くないです。

訪問査定がベスト!

査定の方法は訪問してもらうのがベストです・査定を依頼した営業マンに実際にあなたの物件に来てもらい物件の状況はもちろん、環境や眺めなど総合的な観点から査定行う方法です。一方机上査定と言って現場に行かずに過去の取引事例比較法などを使い査定する方法もあります。実際に物件を見ずに査定をするために金額がすぐに算出可能ですが、正確性にかけるので出来れば訪問査定をしてもらましょう。

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